小房機器人

投資信心回來了！旅館、店面買氣可望谷底翻升

受惠國內旅遊爆發，且因入境旅客檢疫限制放寬，國際旅客來台旅遊意願上升，旅館、店面的投資信心，回來了！根據最新出爐的2023年臺灣CCIM第1季商業不動產投資信心指數，旅館、店面的投資信心雙雙回升，市場專家預期，買氣可望谷底攀升，信心度雙雙登上2017年第3季以來的最高點。

業者預期，隨邊境開放逐步帶動觀光及商務需求、住房實質營收RevPAR逐步提升，及國內外旅館集團看好後市積極整併布局下，旅館產品將成為今年不動產市場備受矚目的投資標的，投資信心偏向樂觀。至於店面，大型商場與指標型商圈內店面將重躍舞台，拉動消費成長。

另外，土地開發、辦公室，前景相對被保守看待。

CCIM台灣不動產投資協會定期偵測台灣商業不動產的環境變化，最新出爐的2023年第一季台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查顯示，平均指數為103.19點，與前一季相較下跌10.79點。

隨著央行連續五季升息、全球通膨壓力再現、政策持續打房並緊縮不動產信用管制，商用不動產市場也面臨量縮的壓力，各類型產品未來的投資信心，出現互相消長現象。

據CCIM最新調查，有三項指標（土地開發、辦公室、總體經濟）下降，兩項指標（旅館、店面）上升。

在不計旅館的指數下，其中信心指數最高的標的為「辦公室」，在本次調查中為114.95點，相較前一季下跌14.84點。

信心居次的指標為「土地開發」，在本次調查中為106.52點，相較前一季下跌 32.37點。

信心居第三的指標為「總體經濟環境」，在本次調查中為97.83點，相較前一季下跌14.661點。

信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為93.48點，為本次絕對水準最低之指標，相較上一季上升18.71點。

另外旅館方面，投資信心為120.11點，相較前一季上33.29點，指數「偏向樂觀」。

而全台三大都會之土地開發信心指數，全國地區均有下跌跡象。其中，中部地區信心點數最高，為107.60點，相對前一季調查結果下跌37.76點；其次為南部地區，信心指數為106.52點，相對前一季調查結果下跌41.62點；北部地區信心指數為105.44點，較前一季調查結果下跌17.71點。

另可將本指數分為短期（三個月）、長期（一年）之信心，短期之信心指數為102.89點，長期之信心指數為103.44點，兩者幾無差異，表示CCIM認為，商業不動產短期或長期投資可能沒有太大變化。

轉載出處:工商時報

街頭奇觀無奇不有！一名網友在臉書社團「路上觀察學院」發文分享，只見一棟獨棟透天厝宛如「沒除毛」般，兩側盡是裸露的鋼筋，讓他好奇「為何以前的獨棟透天，兩邊都留有裸露的鋼筋？」掀起網友們熱議。

貼文一出，網友們看了不免背脊發涼，卻也紛紛搞笑回應，「針灸中」、「還沒除毛」、「仿生刺蝟」、「曬棉被啊」、「內建基地台」、「防衛機制，哈哈」、「以前的攀岩設施」、「以前小偷都這樣爬上去」。

留言區則釣出內行專業解答，指出這樣的古老工法其實是「預留鋼筋」，為的是預留給隔壁加蓋，方便未來施工，且多在中南部、非都會地區出現，「預留給以後隔壁的鄰居蓋房子使用，以利搭接鋼筋，這樣大家都比較穩固」、「因為以前蓋房子都蓋滿地，給鄰地預留搭接鋼筋，但是後來法規要求棟距，就不再出現預留筋」、「這是台灣人厚道之處，以前鄰地大多是有親戚關係的，蓋房留鋼筋是預留給隔壁以後蓋房銜接用的」。

不過，也有網友點出此類工法的壞處，「以前會想要共壁，但是這樣反而會是漏水點，很麻煩」、「早期景氣好的時候都認為隔壁土地很快也會蓋起來，所以預留鋼筋給對方銜接，孰不知景氣直轉而下，況且每個人設計樓高也不見得一樣，增加房屋鋼筋生鏽、漏水等問題」。

轉載出處:聯合新聞網

央行再升息半碼，牽動放款利率調高、房貸族首當其衝，各公股銀行調整依據不同，非政策性房貸利率調幅0.125個百分點左右，最快4月1日起反映；同時，行庫針對優質首購族地板價將來到2.06%、突破2%大關。

中央銀行23日舉行第1季理監事會議，考量國內物價上漲壓力仍大，為抑制通膨預期心理，央行全體理事一致同意升息半碼（0.125個百分點）。

大型行庫主管指出，反映央行本次升息，市場的房貸利率地板價從1.935%，調高半碼至2.06%，條件涉及首購、房地產區位和信用紀錄等；原則上，第2戶不低於2.35%。

同時，有公股銀行針對第3、4房者，利率水準甚至超過2.625%，大型行庫主管表示，之所以祭出這一高於市場行情的定價策略，就是要阻投資客於門外。

以目前非政策性貸款的首購房貸最低樓地板利率2.06%試算，比起去年升息前的1.31%水準，每新台幣100萬元房貸、30年期，採本息平均攤還法，每個月平均本息將增加約365元，一年增加約4380元。

也就是說，若民眾貸款金額為1000萬元，一年增加利息支出約4萬3860元。

央行23日宣布調升利率後，公股銀行相繼公告調整後的存款牌告利率，並於27日起實施；台灣銀行、第一銀行、合庫銀行、華南銀行、彰化銀行等，具指標意義的1年期定期儲蓄存款機動與固定利率，調高0.125個百分點。

不過，土地銀行1年期定儲存款機動利率，「超額」反映央行這次升息幅度，將調升0.135個百分點；1年期定儲固定利率則是足額調高0.125個百分點。

以指數型房貸來說，利率計算為「指標利率＋加碼利率」，升息將牽動房貸的指標利率調高。

盤點公股行庫非政策性房貸戶，何時開始有感；台企銀4月1日調整指標利率，依據為台銀、合庫銀、土銀、一銀、華銀、彰銀等6間行庫1年期定儲存款「固定利率」的平均數，調幅料為0.125個百分點。

不過，定價基礎以各行庫定儲存款「機動利率」平均數，作為房貸指標利率的公股銀行，舊貸戶利率調幅，可能將略微超過0.125個百分點；新承作方面，考量市場競爭力，最低價仍可落在2.06%。

至於其他行庫房貸利率調整時間，華銀月調日期為每月的7日，土銀月調為10日，合庫銀、一銀生效日為每月的15日，但遇假日將順延至4月17日；彰銀月調生效時間為每月的15日；台銀、兆豐銀行房貸利率反映央行本次升息，落在4月21日；確切利率調幅須待各家行庫於季調、月調時，公布的數字而定。

轉載出處:工商時報

經過近年房價高漲，全台現除連江外的21縣市，去年預售屋房價最高點全數站上3字頭，且區域房價新高多在過去一年所創下；如今隨著資金退潮，這些「新房價障礙」紀錄未來數年恐難以突破。

根據調查，去年以來全台預售屋紛紛豎起新的房價天花板，其中台中水湳經貿園區「豐邑Park One」、新北板橋「佳元植」最高單價站上9字頭，台中、新北穩居台北市外房價最高的城市。

桃竹地區在高鐵站區、重劃區指標案帶動下，房價天花板亦持續頂高，包括青埔「站前新銳」、竹北「寶佳奇磊」均站上7字頭，而新竹市關埔重劃區的「富宇天雋」距8字頭房價更僅一步之遙。

值得注意的是，除了都會區房價頂天，過去一些房價基期甚低、長期房價僅1字頭的非都會區，甚至農業縣市的精華地段，也紛紛創下3字頭成交的空前紀錄，如苗栗頭份「TWIN PARK」站上4字頭，彰化市「中正富貴」、嘉義市「仰喆日新」亦逼近4字頭，而包括東部地區的花蓮、台東，以及離島的澎湖、金門等縣市，均有預售案成交價逾每坪30萬元，房價最低的嘉義縣民雄鄉「民雄帝標」頂樓戶日前成交每坪31.7萬元，也創下嘉義縣房價首度站上3字的記錄。

《住展雜誌》企研室成采錡表示，營建成本在非都會區推案的房價結構中占比極高，近營建成本大漲，帶動過去低房價區預售屋房價漲勢驚人。

信義房屋企研室專案經理曾敬德分析，前一波預售屋價格狂飆、造價大漲，市場上投資興盛，導致2021下半年到2022上半年房價出現一波史詩級的漲幅；不過隨房價來到歷史新高，央行連四季升息、股市大跌、政策打擊炒房等，預售交易規模腰斬，購屋人追價無力，房價進入盤整跡象明顯，短期內僅剩個案表現空間，已沒有全面噴出的強勁表現。

轉載出處:工商時報

雙北市有17個行政區預售屋房價在去年下半年攀上歷史新高，台北市僅剩文山、萬華二區最高房價還在雙位數，新北板橋站上9字頭、三重8字頭，過去屬於新北蛋白區的土城、蘆洲、汐止、泰山、樹林房價天花板也衝至6字頭。

不少北市外圍蛋白區個案去年房價創下區域新高，如北投天母西路的「力麒天沐」最高房價站上每坪140萬元，萬華貴陽街「貴暘御景」去年底最高房價達每坪97.1萬元，距三位數單價僅一步之遙。

新北市房價天花板則是不分蛋黃區、蛋白區、甚至偏遠蛋殼區，都有個案再攀區域新高，板橋莊敬路都更案「佳元植」，最高房價達每坪93.3萬元，不僅超過新板特區豪宅群房價天花板，也創下新北市歷年新高。

三重區捷運三重站旁的「家泰豐和」每坪81.3萬元，將三重房價天花板衝至8字頭，新北蛋白區最高房價攀升至6字頭，土城「新潤青樺」、蘆洲「長安幸福匯」、汐止「寶亞新公館」、樹林「全邑興美」、泰山「閱讀台灣」等案，最高房價站上6字頭，並創下區域新高，林口、三峽、淡水、五股等區最高房價也達5字頭，而過去屬於蛋殼區的外圍城鎮，如八里「勤樸天闊」和三芝銀髮宅「日出不老莊園2」最高房價也站上每坪35萬元。

房地產業者指出，去年下半年整體房市景氣驟降，推案速度減緩、銷售期也明顯拉長，近年雙北房價不若中南部地區房價漲勢強，土地供給稀有加上需求穩定，使得區域新案供給量少的精華地段個案房價仍具支撐性。

轉載出處:工商時報

南二都受到科技業投資題材退燒加上短期房價漲多，台南銷售額年減18%。(圖/記者張瀞勻攝)

2022年房市交易量萎縮，不過受惠上半年房市熱銷，全年不動產業銷售額仍達到1.77兆元，但年減850億元，年減約4.6%，若以區域來看，南二都受到科技業投資題材退燒加上短期房價漲多，銷售額台南年減18%，衰退幅度位居六都之冠，高雄則是年減9%。不過，同時間，全台的不動產家數卻來到近年新高的4.66萬家。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年房市上半年火熱，下半年冰凍，去年下半年一手市場的揭露數量較前一年度腰斬，房市的建物買賣移轉動樹也是六年首見衰退，都反映出房市已經見高後進入盤整修正，反映在整體的不動產業銷售額就同步衰退。不過，景氣高檔也會伴隨著開店數來到高峰，因此統計不動產業家數達到4.66萬家，創下近年以來新高，但整體市場的產值卻已經出現高檔下滑。

以六都表現來看，不動產業產值最高的還是台北市，去年不動產產值達3790億元，其次則是台中市的1835億元，台中市已經連續四年不動產銷售額超越新北市，顯示台中當地的不動產開發、交易都相當火熱，且房地合一稅也是長年居冠，反映出台中市的不動產近年蓬勃發展與價格快速走揚，高雄市則是連續兩年不動產業銷售額都超過千萬元，成為南部房市的熱區，不動產業銷售額去年不到千億，六都僅有桃園市與台南市。

統計顯示，2018年景氣低迷時，不動產業家數僅有3.67萬家，5年時間就增加1萬家的不動產業，銷售額也從2018年的1.25兆元，到2021年來到高峰的1.86兆元，房市成為景氣的火車頭之一，2022年則衰退到1.77兆元，較前一年度減少了850億元，反應這波房地產的景氣高峰已過。

轉載出處:自由時報

買房求保值，樂屋網統計實價資料指出，就近5年的房價增值情況來看，3房表現最佳，房價增值35%，其次為2房33%，最差為1房，5年增值17%，4房以上漲幅則是19%。

另外單價部分，包括電梯大樓、華廈和公寓，2022年1房（含套房）每坪為61.8萬元，單價最高，其次為4房以上49.3萬元，2房為35.5萬元第三，3房為32.2萬元最便宜。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，由於1房、套房這類住宅，多半集中在人口稠密的都市地區，這些區塊普遍房價較高，自然也會拉高單價，且因為坪數小，換算成單坪價格時，本來就容易拉高。

4房以上房型的部分，洪安怡指出，這類住宅不乏大坪數的豪宅，因而拉高單價，至於2房和3房，算是目前普遍購屋市場主流，不容易受極端值所影響，價格相對平均。

洪安怡分析，現行以子女數較少的小家庭成購屋主力，2房和3房等小型住宅更受歡迎，因而更有機會推升房價。

反觀4房和1房，若是坪數過大的豪宅，因為房價基期高，漲幅相對有限，至於1房和套房，多半為過度型產品，以單身族或投資族為主，加上貸款成數受限，轉手度遠不如2房、3房，價格也比較不容易推升。

洪安怡表示，在台灣少子化及高房價等背景因素下，可能會加劇這種因不同房數影響的房價趨勢變化，建議自住型買方購屋時，除了考慮目前需求，也可將未來的生活規劃一併納入考量，選擇盡可能長期滿足需求的房型。

轉載出處:聯合新聞網

房市小白好不容易存到頭期款，興高采烈地準備出手「和房仲過招」時要注意什麼？一名人妻交屋後才發現與買相同房型的鄰居相比「買貴50萬」，當初她和老公自爆底價慘被當房市肥羊宰了，貼文引來許多內行前輩分享出價技巧。

這名人妻透過Dcard發文抒發買房後迎來的憂鬱，她表示交屋隔天馬上發現頂樓磁磚「膨拱」（指磁磚與地面不貼合、翹起），直到入住後和樓下鄰居熟絡，得知對方購買相同房型，但實價登錄卻比自己買的價格便宜20萬，且含冷氣、裝潢家具，全額價差「起碼50萬以上」。

人妻分享這番切身之痛，坦言現在每花一次錢都會想到「逝去的50萬」，她也建議初次買房真的要多看多問、和房仲多交流，就會看破很多話術跟經驗，不會盡信房仲，「當初議價沒拉開空間，建議可以打85折去出價，不要跟我老公一樣直接自爆底價，絕對被拉抬當宰羊」。

勸世文一出，許多網友紛紛留言安慰「沒事！我也第一次不懂，聽了房仲的話後悔到現在，也不管什麼房屋稅了，趕快賣掉換錢，下一間會更好～」、「買房跟買車一樣，買了之後不要記價錢」、「買貴沒關係要是遇到惡鄰居，比較慘！」也有人直言，「半年差到5%漲幅是可能的，雙北以外的地區一年漲超過10%大有人在」、「下斡旋時如果出價不到開價的九成基本上房仲是不會收的，因為不會成交就沒有必要浪費彼此的時間了」。

轉載出處:聯合新聞網

近日居家隔音問題引發熱議，樓地板隔音一直以來都是大樓住宅常見住戶爭議問題之一，對於這類問題政府於營建法規已有明文規定「分戶樓板衝擊音隔音」措施(110年1月實施)，新建住宅強制規定建築物內的構造一定要加裝隔音緩衝墊達到寧靜住宅的目標，可以看出政府對於推動寧靜住宅提高人民居住品質的決心，讓公寓大樓住戶享受寧靜的健康生活。

聲音的傳遞是藉由介質傳導，一般聲音以空氣為傳播介質傳遞，造成噪音無孔不入，而衝擊波更可藉由牆、柱、樓板等建築結構隔戶蔓延，影響廣泛，要減少噪音干擾可以從「吸音」與「隔音」著手，長期推動好宅觀念的發哥(戴雲發)簡單與大家說明兩者差別：

一、吸音：主要目的是為了防止聲音在平行的兩個光滑面來回反射產生駐波，避免聲音反射而產生像浴室空間內一樣的回音，跟隔音材料相反，材質密度越低、越鬆散、越多凹凸面越好，很多家具、窗簾、床、地毯都是很好的吸音材料。

二、隔音：主要目的是為了阻絕聲音的穿透，避免聲音傳進室內空間或傳出去，因此要隔絕聲音必須先找出哪些地方漏音。

「隔音」是針對兩個相鄰的空間音源相互傳遞或干擾，利用隔音構造及材料來阻絕兩個空間的音源，以下將針對近年較常見的「隔音地坪」工法做簡單說明及建議：

常見用來阻隔樓上樓下突如其來的衝擊音，大多會使用「隔音地坪」工法避免噪音傳導。基本上，樓地板隔音效果和樓板厚度有直接的關係，921地震以前，一般樓板絕大多數都是採用12公分的RC結構，樓上跑動或是走路重一些，樓下往往聽得一清二楚。921地震以後的新建築，樓地板大部分都改為15公分，有的做到18~25公分不等，對降低震動、噪音效果更是提升不少。

不過，由於近年新建案大多搭配隔音氣密窗，窗外聲音傳不進屋內，樓上稍有聲音相對會被放大，再加上現在建案為求空間寬敞舒適，會採取較大平面跨距，室內空間有如一面大鼓，樓上聲音更易傳至樓下，因此樓板雖增厚，樓下住戶對聲音感受反而增加。

除了加厚RC樓地板外，後來也有部分建案使用中空樓板，即在樓板鋼筋結構中加入可吸音的保麗龍球，再灌澆混凝土，相較RC樓板輕，厚度又比一般RC樓板來得厚，可較有效降低樓板震動、噪音，並有隔熱功效，且天花板及室內空間較完整，裝潢上較容易。不過，加入保麗龍球的工法其實質隔音效果仍然有限，無法做到完全阻隔。

因此，不論是中空樓板，或將樓地板厚度從一般15公分增厚到18公分以上，因地板較厚，隔音效果相對會更好一些，但在此特別提醒，中空樓板的建物未來若有滲漏水，恐會有抓漏工程較麻煩的疑慮，這是必須要考量的，而且這種隔音方式已經沒有辦法符合建築技術規則最新的隔音需求標準了。

若要符合最新隔音地坪標準，許多業者會於樓板間鋪設隔音地墊，通常利用緩衝材料將表面材與地板結構體隔開，緩衝材料包含隔音墊、隔音毯、橡膠墊等，較能有效減少住戶產生的噪音，阻斷聲波傳遞。但需特別注意，施作隔音墊後，上面加打PC(混凝土)整平再貼磚或大理石，日後是否會有連結上的問題而造成磁磚或大理石龜裂，是業界要小心注意的地方。

故在隔音墊和結構樓板及上面5cm壓層PC之間的黏結部分要特別加強注意，且磁磚貼附時，磁磚每片之間至少需預留2mm的間隙，磁磚邊和牆壁建議也要預留8mm的間隙，黏著品質也需特別加強，才能有效避免降低磁磚「澎拱」或局部龜裂的問題。另也有業者採用在水泥砂漿打底整平後，於地板再鋪上一層隔音木地板，效果其實也不錯，但須注意並非所有木地板都具有隔音效果，建議應選符合最新隔音法規的建材為佳。

居住在車水馬龍的城市中，免不了會有來自四面八方的都市環境噪音，倘若加上鄰房產生的噪音，無時無刻影響著居住者的身心健康，不僅會導致心浮氣躁，也影響整體居住品質。發哥建議將隔音設計與隔音建材做完善規劃，像是使用包覆材、隔音地坪、隔音氣密窗等設備，或合適的牆面材質來阻絕噪音，以避免日後實際居住時受居家噪音所干擾。

轉載出處:工商時報

實價揭露，淡水豪宅「大隱豐盈海」18樓戶今年1月以9888萬轉手，前屋主帳面虧損926萬，為該社區第三筆賠售。房仲表示，淡水富有美景，多年來有許多大坪數建案標榜無敵景觀，不過保值性不太理想，不少大坪數豪宅讓利轉售。

如淡水指標建案「水立方」也曾出現高樓層讓價1700萬元出售，另外「頤海大院」也有5筆賠售交易，最近一次為2020年10樓戶，降價3050萬元出售。雖然這些淡水景觀豪宅也有增值出售的記錄，但賠售的金額更顯驚人。

大家房屋企畫研究室總監郎美囡指出，淡水大坪數景觀宅硬體規劃設計都具特色，但有三項硬傷讓價格難見起色。

第一，大坪數非市場主流：由於少子化影響，主力坪數偏向中、小格局，因此大坪數無論在哪個地段，遇到房市偏冷時，房價容易受市場挑戰而鬆動，雖然市場好時能順利銷售，一旦房市反轉向下，大坪數交易立刻急凍，屋主必須提高讓利空間才能順銷。

第二，交通壅塞：淡水主要聯外道路僅中正東路，交通尖峰時期必然塞車，雖然購買大坪數的高端買方未必有尖峰時刻塞車的問題，不過淡水也為大台北地區的觀光聖地，假日車流量也相當大，僅能期待淡北道路建成開通後，能紓解單一幹道的交通困擾。

第三，總價缺乏競爭力：雖然淡水大坪數景觀宅的單價不高，不過總價超過8千萬元，在大台北地區還有很多選擇，如新店、中和、三重也都有水岸景觀宅，總和考量地段、機能等各項條件，買方或許會轉為考慮其它地區。

郎美囡表示，目前市場氛圍，買方偏向觀望，銀行的貸款條件也不理想，利率還有爬升的機率，而大坪數高總價物件還有限貸四成問題，買方對於大坪數住宅的考慮期更長，屋主若想轉手，多得讓利求售。

轉載出處:聯合新聞網